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4 octobre 2005

Cour d'appel de Montpellier, CT0018, du 4 octobre 2005

LES FAITS ET LA PROCEDURE Considérant qu'il résultait du procès-verbal de bornage signé par les parties le 8 août 1996 que la construction de Madame X... empiète sur son fonds, Madame Y... a assigné celle-ci par acte du 16 avril 1997 en revendication de propriété, démolition de l'ouvrage objet de l'empiétement, et paiement de dommages et intérêts. Par jugement du 11 septembre 1998, le Tribunal de Grande Instance de Rodez a débouté Mme Y... de ses demandes, en retenant l'usucapion abrégée par application de l'article 2265 du Code civil. Sur appel de Mme Y..., la Cour d'appel de Montpellier, par arrêt du 7 septembre 2000, a confirmé le jugement entrepris et a condamné Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 6 000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Mme Y... a formé un pourvoi, et, par arrêt du 17 décembre 2002, la Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, a cassé l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Montpellier, sauf en ce qu'il déboute Mme X... de sa demande de dommages et intérêts, et a renvoyé les parties devant la même cour autrement composée. Dans son arrêt rendu au visa de l'article 2265 du Code civil, la Cour de cassation retient que la prescription abrégée requiert l'existence d'un "juste titre", lequel suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n'est pas le véritable propriétaire. Mme Y... a saisi la juridiction de renvoi. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions du 2 septembre 2005 régulièrement déposées et communiquées, Mme Y... demande à la Cour d'infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Rodez, et, constatant l'empiétement de la construction édifiée à partir de l'année 1968 par Mme X... ou ses auteurs sur la parcelle cadastrée 1084 dont elle est propriétaire, d'ordonner la démolition de l'ouvrage litigieux sous astreinte, de condamner Mme X... à lui rembourser la somme de 914,69 ç (6 000 F), à lui payer celles de 6 713,11 ç en remboursement



de ses frais avancés pour faire connaître ses droits en justice, de 16 000 ç à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi depuis 11 années, et de 6 000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle fait valoir que Mme X... ne rapporte pas la preuve de l'accord pour une cession de parcelle qui serait intervenue verbalement et sans prix en 1967 entre M. Z..., son auteur, et Mme A..., auteur de Mme X..., d'autant que lors de la vente par M. Z... de sa parcelle B 1084, selon acte notarié du 25 janvier 1990, il n'a été fait aucune mention de la cession alléguée. Elle ajoute que le document d'arpentage dressé le 3 décembre 1989 en vue de cette vente, et signé par M. Z..., ne montre pas non plus d'empiétement sur sa parcelle B 1084, alors que le procès verbal de bornage du 8 août 1996, signé par Mme X..., laisse apparaître qu'une partie de la construction de celle-ci se trouve édifiée sur cette parcelle. Dès lors, et sur le fondement de l'article 545 du Code civil, ell e soutient que la démolition s'impose. Enfin, elle rejette la prescription acquisitive trentenaire revendiquée par Mme X..., car en l'absence de justificatif quant à une entrée en possession antérieure au 29 décembre 1967, la prescription n'était pas réalisée à la date de l'assignation introductive d'instance du 16 avril 1997. Aux termes de ses dernières conclusions du 25 mars 2005, régulièrement déposées et communiquées, Mme X... demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en constatant qu'elle est devenue propriétaire de la bande de terrain litigieuse par le jeu de l'article 2262 du Code civil. Subsidiairement, elle soutient que M. Z..., auteur de Mme Y..., a donné en toute connaissance de cause son accord pour l'empiétement litigieux, sachant qu'il a lui-même réalisé les travaux d'agrandissement de l'immeuble implanté partiellement sur la parcelle B 1084, qui lui appartenait alors, de sorte que la démolition ne peut



plus être demandée par ses ayants droit. Elle sollicite enfin une somme de 4 500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la prescription acquisitive Devant la cour de renvoi, Mme X... ne prétend plus à l'usucapion abrégée de l'article 2265 du Code civil, qui nécessite la possession d'un juste titre, dont elle ne conteste pas qu'il fait défaut en l'espèce. Elle se réclame désormais à titre principal de l'acquisition par prescription trentenaire sur le fondement de l'article 2262 du Code civil. B... lui appartient donc de démontrer que cette acquisition était réalisée à la date du 16 avril 1997 à laquelle Mme Y... l'a assignée en revendication de propriété. Or, le document le plus ancien produit quant à l'éventuelle cession de la bande de terrain litigieuse par l'ancien propriétaire du fonds, M. Z..., est la lettre qu'un métreur, M. C..., adresse à Mme A..., auteur de Mme X..., le 29 décembre 1967, en indiquant : "Du coté du Lot, votre construction se trouvera en partie sur le terrain de M. Z... avec qui vous devrez vous entendre ; nous avons figuré sur le plan une partie de terrain à vous céder (...)." B... en ressort qu'au moins jusqu'à cette date, le terrain appartenait de façon certaine à M. Z..., ce qui n'est au demeurant pas contesté, et qu'ainsi, la possession trentenaire continue à titre de propriétaire conduisant à l'usucapion ne pouvait pas être acquise par Mme X... avant le 29 décembre 1997. Elle sera donc déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 2262 du Code civil. Sur la démolition B... est constant qu'en application de l'article 545 du Code civil, lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage, la démolition de la partie de la construction empiétant sur le fonds voisin doit être ordonnée quand le propriétaire de ce fonds l'exige, les dispositions de l'article 555 du même code ne trouvant pas à s'appliquer dans le cas de



l'empiétement. Néanmoins, le propriétaire qui a donné son accord en toute connaissance de cause pour l'empiétement ne peut pas revendiquer ensuite la démolition. En l'espèce, il résulte de ce qui précède qu'à défaut d'acquisition par Mme X... ou son auteur de la bande de terrain litigieuse, la construction de celle-ci se trouve édifiée en partie sur le fonds voisin appartenant à Mme Y.... Dès lors, et pour résister à la demande de démolition qui lui est faite, Mme X... soutient à titre subsidiaire que M. Z..., auteur de Mme Y..., avait donné en toute connaissance de cause son accord à l'empiétement critiqué. Pour l'établir, elle verse aux débats l'attestation fournie par M. Z... le 20 septembre 1996, aux termes de laquelle il déclare "avoir cédé gracieusement à Madame Simone A... la parcelle de terrain mentionné sur le plan de masse par M. C..., métreur, en décembre 1967, pour permettre l'agrandissement de sa maison". Or, une telle attestation, dépourvue des mentions prévues au troisième alinéa de l'article 202 du NCPC, rédigée pour les besoins de la cause quelques vingt-neuf ans après les faits évoqués et plus de six ans après la cession de la totalité de sa parcelle par M. Z..., ne peut pas valoir à elle seule preuve d'un accord amiable entre propriétaires de fonds voisins sur un empiétement. En effet, d'une part, M. Z... ne fait pas état de son consentement personnel audit empiétement, mais d'une cession de terrain, laquelle aurait eu pour effet de faire disparaître l'empiétement litigieux par transfert de propriété, et non de l'entériner ; et d'autre part, ladite "cession" volontaire et gracieuse, jamais actée, est elle-même contredite par les propres actes de l'intéressé. Ainsi, lorsqu'il vend sa propriété à la S.A.R.L CASA ANTICA LIMITED, représentée par M. D..., il co-signe avec son acquéreur le 3 décembre 1989 un document d'arpentage sur lequel n'apparaissent ni empiétement, ni une quelconque réduction de la surface de sa parcelle due à la cession



évoquée, et l'acte de vente notarié en date du 25 janvier 1990 porte bien sur la totalité de la parcelle 1084B, acquise ensuite par Mme Y... B... est donc manifeste que M. Z... s'est abstenu de régulariser à cette occasion une quelconque cession amiable et gracieuse, ou à défaut de rappeler à son acquéreur l'existence d'un empiétement accepté. Enfin, le fait que M. Z... ait lui-même participé à l'édification litigieuse sur son fonds ne vaut pas accord en pleine connaissance de cause pour un empiétement, en l'absence de tout élément contemporain des faits susceptible de montrer qu'il était personnellement informé de ce que la construction entreprise dépassait les limites de la propriété de Mme A... pour s'étendre sur la sienne. A cet égard, il convient de relever que le courrier du 29 décembre 1967, déjà cité, par lequel le métreur C... vient révéler l'empiétement futur, est adressé à la seule Mme A... et n'a d'ailleurs reçu aucune réponse écrite ; de même que Mme A... a ensuite déposé seule le permis de construire, non contresigné par l'entrepreneur Z... Au terme de cette analyse, force est de constater qu'il ne ressort pas des pièces et éléments produits l'existence d'un accord ferme et éclairé entre l'auteur de Mme X... et celui de Mme Y... pour réaliser une extension de construction en empiétement sur le fonds Z..., perdurant en l'absence de toute cession effective de la bande de terrain qui en est le siège. Dès lors, et par application de l'article 544 du Code civil, l'appelante est fondée à obtenir, par réformation du jugement déféré, la suppression de l'empiétement constaté. En conséquence, il convient de faire droit à la demande de démolition de la partie de construction édifiée par Mme X... sur le terrain de Mme Y..., sans qu'il y ait lieu toutefois à ce stade de fixer une astreinte. Sur le mérite des autres demandes Mme Y..., qui n'établit pas suffisamment à travers les éléments de son dossier, le préjudice dont



elle prétend obtenir réparation, sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour occupation illégale de terrain. Les entiers dépens de la présente procédure d'appel doivent être mis à la charge de Madame X... dont les prétentions sont écartées, en application de l'article 696 du nouveau code de procédure civile. Au regard de la présente décision de réformation, Mme X... sera également condamnée à verser à Mme Y... la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, sans qu'il y ait lieu en équité de revenir sur les sommes précédemment versées par Mme Y... à ce titre. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement, contradictoirement, dans la limite de sa saisine sur renvoi après cassation partielle, Réforme le jugement déféré, et, statuant à nouveau, Déboute Madame X... de sa demande sur le fondement de l'article 2262 du Code civil, Ordonne à Madame X... de démolir à ses frais la partie de sa construction édifiée en empiétement sur la parcelle 1084B propriété de Madame Y... sur la commune d'AMBEYRAC, Déboute Madame Y... de ses demandes en dommages et intérêts et remboursement de frais irrépétibles antérieurs à la présente instance d'appel, Condamne Madame X... à verser à Madame Y... la somme de 1 000 ç par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne Madame X... aux dépens du présent appel, qui seront distraits par Me, avoué, dans les conditions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER

LE PRESIDENT


Titrages et résumés

PROPRIETE

Il est constant qu'en application de l'article 545 du Code civil, lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage, la démolition de la partie de la construction empiétant sur le fonds voisin doit être ordonnée quand le propriétaire de ce fonds l'exige, les dispositions de l'article 555 du même code ne trouvant pas à s'appliquer dans le cas de l'empiétement. Néanmoins, le propriétaire qui a donné son accord en toute connaissance de cause pour l'empiétement ne peut pas revendiquer ensuite la démolition. Le seul fait que le propriétaire ait participé à l'édification de la construction empiétant sur son fonds ne suffit pas à caractériser cet accord, faute d'éléments établissant qu'il avait connaissance de l'empiètement. (arrêt rendu sur renvoi après cassation, Cass. civ. 3ème, 17 déc. 2002)

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